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　　吴淞创新城首发住宅——吴淞道1號已过会，均价63000元/㎡，即将入市，主推建面约100-145㎡精装小高层，仅287席，臻藏吴淞封面作品。

　　2023年7月11日，上海第二批次2轮土拍中，上实以总价133747万元成交宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块，地块出让面积40771.4㎡，容积率03-02：2.5；04-02：4.0。溢价率0%，楼板价9454元/㎡，，房地联动价63000元/㎡。

　　未来购房者年轻化，且品味在上升，那竞争将上升到软实力，其中“审美、艺术力、生活方式”将是重要一环。

　　1、高定立面，吴淞新的美学封面吴淞道1號保留了海派建筑一直以来经典又耐看的风格。同时借鉴世界建筑艺术里著名的斯卡帕叠级设计手法，

　　项目归家门庭沿街展面视觉上的冲击力极强，令淞宝的归家仪式感焕然一新，就像一座高奢酒店，刷新了区域的美学面貌。

　　首先三大件配齐，且甄选国际一线品牌，中央空调选用大金，新风系统是霍尼韦尔

　　其次厨房配置很高，项目联合方太品牌，配置高端玥影系列油烟机、灶具；还配置洗碗机、烘烤一体机，不用后期再买了。在使用频次很高的卫浴系统上，项目采用德系汉斯格雅、美系品牌

　　科勒、摩恩等，其中主客卫生间均采用科勒智能马桶，艾芬达电热毛巾架也是标配，确保业主使用体验。在智能家居上也与时俱进，引入

　　华为智慧家居体系：华为智能锁Pro，方便又安全；智能灯光体系，感受自在随心的光影体验；华为智能面板六键/三键模式，将各种电器纳入生活场景进行高效管控；墙面的华为全屋智能核心设备，更可实现一键切换场景，开启全新的居家生活体验。

　　客餐厅阳台一线贯穿，南北通透；同时三个房间分列两侧互不打扰；关键室内空间利用高效，几乎无浪费空间。值得一提，两户型

　　玄关兼具仪式感和收纳；双面宽阳台一边负责晾晒、一边承载志趣，可化身游戏角、健身角、绿植角...给予家庭更多欢乐场景。

　　因为不管住友宝莲还是香缇公馆，约140㎡普遍三房格局。该户型四房一步到位，能更好承载二胎家庭/三代同堂的欢乐。

　　阳光满溢。点睛之笔是“大横厅”，区别一般户型餐厅、客厅左右布局，该户型大横厅只包括客厅，也就是客厅微改造不影响餐厅。

　　可随心定制书房、学习区、游戏区甚至女王化妆间等。整体餐厅-大横厅-阳台，社交区域阔绰

　　四房配置，主卧是大套房，且私密性上佳，开门看不到就寝区。交通配套，项目周边位于宝杨路南侧同济路西侧，距离3号线米。

　　商业方面，项目周边拥有包括宝乐汇，诺亚新天地，星月国际广场，宝杨宝龙广场等诸多大型一站式购物中心，能够完全满足较高能级的购物需求。

　　医疗方面，周边有3个三甲医院，包括上海交大附属第九人民医院北部、上海市第一人民医院宝山分院、上海市宝山中心医院。

　　生态方面，项目东侧就有国家4A级景区吴淞炮台湾湿地森林公园、滨江森林公园等，是休闲、娱乐的好去处。

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　　城市高水平质量的发展方面，7月份中央时隔十年召开城市工作会议，部署7方面重点任务，包括构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造等。此后中央部委在多次重要场合表态，要求各部门和地方要落实好会议精神，高质量开展城市更新，并在8月末将推动城市高水平发展的意见正式成文下发，进一步细化落实相关发展目标。这一系列政策体现了对房地产市场稳定的重视，以及通过城市更新来推动房地产市场和城市高水平发展的决心。

　　从中央政策快速细化落实与地方配套持续跟进的节奏来看，年内房地产政策仍将保持较高发力强度。随着盘活存量用地规划逐步落实，以及保障性住房和高品质住房建设进一步推进，预计四季度行业仓库存储上的压力有望缓解。在中央与地方政策协同发力、双向驱动的背景下，房地产发展新模式的构建进程将进一步提速。

　　2025年7月15日，中央城市工作会议在北京举行，这是建国以来第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造；严格限制超高层建筑，全方面提升房屋安全保障水平；创新城市治理的理念、模式、手段，用好市民服务热线等机制，高效解决群众急难愁盼问题等。

　　此后政治局、央行、国资委等多部委进一步落实了会议精神，如住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，传达学习中央城市工作会议精神，要求把城市更新摆在更突出位置。各地主管部门也纷纷发文表态跟进，7月下半月即有16省市公开发文，表态将快速推进城市高水平发展相关工作。

　　并且在一个多月之后的8月下旬，中央和国务院将城市工作会议要求明确落实成文，发布了关于推动城市高水平发展的意见，文件中再度明确了“两个转向”的判断。构建房地产新模式被归于第四个板块任务“营造高品质城市生活空间”中，与系统推进“好房子”和完整社区建设紧密关联。8月30日住建部也表态，将推动城市规划创新促城市高水平质量的发展，积极研究构建一套与城市高水平质量的发展新阶段相适应的城市规划制度体系。

　　2025年三季度，财政部围绕提振消费、优化人口结构、激发市场活力等关键领域密集出台政策，通过财政贴息、税费减免等措施，在扩大内需与改善民生间实现精准平衡。

　　其一，消费贷款贴息政策发力，拉动消费规模增长。8月4日，财政部发布《个人消费贷款财政贴息政策实施方案》。该政策对单笔5万元以下日常消费贷款，以及单笔5万元及以上的家用汽车、养老生育、文化旅游等七大重点领域消费贷款，按年给予1%贴息，且单笔5万元以上消费以5万元为贴息上限。政策实施中，通过线上系统自动匹配消费场景、线下人工核验的方式，实现贴息资金自动结算。以家居家装消费为例，借款人通过手机银行提交申请后，系统可自动扣减贴息。按相关测算，该政策可直接降低居民融资成本约30%，预计能拉动超万亿级消费规模增长，推动经济恢复，利好居民收入水平提升。

　　其二，优化人口发展政策，减轻家庭养育教育负担。针对人口发展新形势，财政部8月推出系列政策，完善生育支持体系。《育儿补贴制度实施方案》明确，2025年起对3周岁以下婴幼儿按每孩每年3600元标准发放补贴，2025年前出生的婴幼儿可按剩余月份折算申领。同时，国务院《关于逐步推行免费学前教育的意见》落地，秋季学期起免除公办幼儿园大班儿童保育教育费，民办幼儿园参照同类型公办园标准减免，财政对差额部分给予专项补助。叠加个人所得税专项附加扣除提高至每月2000元/孩的政策，预计每年可减轻家庭养育成本超千亿元。

　　三季度出台的这些政策，体现了财政政策在稳增长、调结构、惠民生中的及其重要的作用。通过需求端拉动消费、供给端支持经营主体、民生端减轻家庭负担的联动措施，为经济复苏培育了内生动力，也为人口长期均衡发展奠定基础，长期而言有利于房地产市场的需求侧稳定。

　　9月11日，国务院批复了全国部分地区要素市场化配置综合改革试点实施方案。同意2年内开展北京城市副中心、苏南重点城市、杭甬温、合肥都市圈、福厦泉、郑州市、长株潭、粤港澳大湾区内地九市、重庆市、成都市等10个要素市场化配置综合改革试点。并印发了10个地区的试点改革方案。

　　在土地要素方面，自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，探索内容最重要的包含三个方面：一是深化土地管理制度改革。放权地方管理，可自主判断人地挂钩；二是创新产业用地供应，完善供应体系、探索用地类型转换等；三是盘活存量土地和低效用地再开发，鼓励国企业和事业单位低效用地再开发等。

　　对比十区域改革方案来看，共性在于：所有试点地区均围绕产业用地市场化改革、盘活存量土地、农村集体经营性建设用地入市等方面推进改革，意在逐步的提升土地要素市场化配置水平。

　　随着要素市场化配置试点的落实，势必将进一步加快提高各地的土地使用效率，地方层面有望迎来更多实质性利好的细化政策和项目推进。尤其是进一步放权地方管理，以及允许探索用地类型转换等举措，将在供给侧为当前行业止跌回稳提供更多助力。

　　深圳的限购松绑力度相对更大，非核心区（8区）对深籍及社保满1年的非深籍不限购，无社保的非深籍也可购2套，盐田、大鹏两区完全取消限购，核心区（福田、南山等）则仅对纳税100万以上且员工10人以上的企业有限制，更侧重激活全域住房需求。

　　公积金政策方面，三城均从贷款额度、首付比例、提取规则三方面同步松绑，且多向多子女家庭、绿色建筑倾斜。

　　北京首套公积金贷款最高160万、二套100万，缴存年限每满1年可贷15万（上限160万），城六区多子女家庭额度最高达168万，同时支持提取公积金支付首付且不影响贷款额度；

　　上海首套公积金最高贷184万、二套149.5万，绿色建筑贷款额度上浮15%，多子女家庭最高可贷216万，灵活就业人员连续缴存12个月即可申请贷款；

　　深圳个人公积金最高贷60万、家庭110万（按账户余额16倍计算），首套及多子女家庭最高可贷154万，叠加保障房或绿色建筑优惠后额度可达231万，首套房可全额提取公积金付首付，二套房提取比例为60%，还支持提取支付契税，政策灵活性更强。

　　商业贷款与税收优惠层面，三城均有降息降首付动作，且统一执行“满2年免征增值税”政策。

　　北京首套商业贷款利率为LPR-45BP（3.05%），二套五环内3.45%、五环外3.25%，首付比例首套五环外15%、二套统一30%；

　　上海取消首套与二套商业贷款利率区分，真实利率普遍低于4%，首付比例首套20%，二套外环外30%、外环内35%；

　　深圳则统一执行LPR-45BP（3.05%）的商业贷款利率，首套与二套首付比例均低至15%，在降低购房成本上力度更突出。

　　其他支持政策方面，上海非沪籍人才首套房免征房产税，青浦区对社保未满1年的人才开放购房资格，且可享受市场价优惠。

　　在三季度行业止跌回稳面临阶段性调整，行业销售同比降幅再度扩大的周期性背景下，北上深三城在2025年三季度集中放宽限购政策，不仅有利于提振各自的城市供求预期，也标志着地方稳市场已进入新阶段，各地主管部门还需逐步加强出台可感可及的有效新政。其示范效应与政策传导逻辑对房地产行业止跌回稳具有里程碑式的风向标意义。

　　2025年三季度，地方层面共有84个省市167次出台稳市场政策，前三季度累计出台稳市场政策556次，与2024年同期基本持平。面对下半年以来行业波动的挑战，在中央要求“结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”的指引下，地方主管部门一方面积极落实城市高水平质量的发展，提高土地要素使用效率，减轻供需负担；另一方面在需求侧积极出台稳市场新政，以优化公积金政策为主要抓手，并同时加强购房税费减免和补贴，而三季度北京、上海、深圳相继松绑限购，更是意味着地方稳市场政策进入了新阶段。

　　二、31省市36次发布补贴与税费利率优惠政策，激活住房消费需求。通过人才补贴、多子女支持、契税优惠及“以旧换新”等方式直接刺激消费。

　　五、21省市26次强调提升“好房子”建设标准，聚焦品质与绿色智能。以技术导则、规划限制、实施方案为抓手，提升住宅品质。

　　六、16省市18次优化房地产供给侧管理，促进供需平衡。通过规范销售流程、盘活存量库存、整治市场乱象，优化供给结构。

　　其他稳市场政策方面，比较需要我们来关注的有北上深解绑限购，苏州、成都限售松绑，加快积压住房需求流动。荆门、衡阳、广州从化区修改预售条件，推进现房、准现房销售，降低相关风险。河南、成都、武汉、南阳支持购房“送学区”，强化住房的配套属性。

　　四季度，预计中央政策将延续“顶层设计深化+政策协同发力”的主线，聚焦城市高水平质量的发展与房地产新模式构建两大核心方向持续发力。着重关注以下三方面领域：

　　一、城市高水平质量的发展政策从框架到细则，强化落地性：针对8月《关于推动城市高水平发展的意见》，部委或进一步落实相关细则，明确高品质住宅控规指标，城市更新“留改拆”分类实施流程，同时细化房地产新模式与保障房体系的衔接规则，解决地方执行中的“模糊地带”。

　　二、土地要素试点从探索到规范，提炼可复制经验：围绕10省市要素市场化配置试点，进一步规范国企低效用地再开发、产业用地类型转换的审批流程；总结杭甬温“限地价竞贡献”、重庆TOD开发等特色模式，形成可推广的试点案例库，为后续全国推广奠定基础。